Austausch von Sicherheiten bei einem Immobiliendarlehen

In der Praxis stellt sich immer wieder die Frage, ob ein bestehendes Immobiliendarlehen beim Verkauf der Immobilie gegebenenfalls durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückgeführt werden muss oder ob stattdessen einfach eine andere gleichwertige Immobilie als Sicherheit gestellt werden kann. Bisher lag dies zumeist im Ermessen der Bank.

Der BGH hat sich nun in seiner Entscheidung vom 11.02.2025 – XI ZR 32/24 mit genau dieser Frage befasst:

Kann der Darlehensnehmer einen Anspruch darauf haben, eine andere Sicherheit zu stellen, oder muss er die von der Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

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Schadensersatz bei Phishing – BGH XI ZR 107/24

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 22.07.2025 (Az. XI ZR 107/24) mit der Frage von Erstattungsansprüchen von Bankkunden im Falle von Phishing bei Online-Überweisungen befasst.

In dem Fall wurde die Kundin von einem vermeintlichen Kundenberater der Bank angerufen und hat im Verlauf des Gesprächs durch die Weitergabe von mittels TAN-Generator generierten Codes unwissentlich mehrere Überweisungen freigegeben.

Im Ergebnis hat der BGH der Klage nicht stattgegeben. Der betroffenen Kundin stand in diesem Fall kein Ersatzanspruch gegenüber der Bank zu, da der BGH ein überwiegendes grob fahrlässiges Verhalten der Kundin bestätigte.

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BGH-Urteil zur Vorfälligkeitsentschädigung (XI ZR 75/23)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 3. Dezember 2024 (Az. XI ZR 75/23) klargestellt, unter welchen Bedingungen eine Klausel zur Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Immobiliardarlehensverträgen wirksam ist – und wann nicht.

Hintergrund

Seit einigen Jahren gilt die Regelung des § 502 BGB auch für Immobiliardarlehen. Sie besagt, dass die Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hat, wenn die Vertragsklausel zur Berechnung nicht klar und verständlich formuliert ist (mehr Infos). Genau diese Frage stand im BGH-Fall vom 03.12.2024 XI ZR 75/23 im Mittelpunkt.

Die Kläger hatten zwei Immobiliardarlehen abgeschlossen – einen 2018, den anderem 2019 – jeweils mit einem über zehn Jahre festgeschriebenen Sollzins. Beide Darlehen wurden vorzeitig zurückgeführt. Die Bank verlangte eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zunächst unter Vorbehalt gezahlt wurde. Die Kläger forderten das Geld später erfolgreich auf dem Klageweg zurück.

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Schuldenbereinigung

Eine Privatperson kann ein Insolvenzverfahren (Privatinsolvenz) beantragen, wenn sie zahlungsunfähig ist oder absehbar ihre Zahlungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen kann. Voraussetzung ist, dass es sich um eine natürliche Person handelt, die entweder nie selbstständig war oder – falls sie früher selbstständig tätig war – heute weniger als 20 Gläubiger hat und keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen bestehen. Vor der Antragstellung muss zwingend ein außergerichtlicher Einigungsversuch mit allen Gläubigern unternommen werden, beispielsweise über eine Schuldnerberatungsstelle oder einen Anwalt. Scheitert dieser Versuch, wird dies durch eine Bescheinigung bestätigt, die dem Insolvenzantrag beigefügt werden muss. Der Antrag selbst wird beim zuständigen Insolvenzgericht am Wohnsitz gestellt und muss ein vollständiges Vermögensverzeichnis sowie ein Gläubiger- und Forderungsverzeichnis enthalten. In der Regel wird gleichzeitig die Restschuldbefreiung beantragt, damit die verbliebenen Schulden nach Ablauf von drei Jahren erlassen werden können, sofern die gesetzlichen Mitwirkungspflichten erfüllt werden.

Ich bitte u.a. meine Hilfe bei sogenannten Schuldenbereinigungsplänen an.

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Gebühren für die Ablösung von Darlehen unzulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 14.01.2025 – XI ZR 35/24 entschieden, dass Gebühren für die Ablösung mehrere Darlehensverträge für unzulässig sind.

Im konkreten Fall ging es um Kosten, die eine Bank für die Ablösung von Darlehensverträgen verlangt hatte. Die Bank wollte einmal 200 € und einmal 3.083 € dafür haben, dass die Darlehenssummen unter Treuhandauflage durch eine andere Bank abgelöst werden konnten.

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Gläubiger handelt mit Anfechtungsrisiko, wenn er sich nicht informiert – § 133 Abs. 1 S. 2 InsO

Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 26.10.2023 einmal mehr mit der Vorsatzanfechtung nach § 133 InsO befasst. Während die Vorinstanzen die Anfechtung noch abgelehnt hatten, sah der BGH dies in seiner Entscheidung vom 26.10.2023 – IX ZR 112/22 erstmal nicht so, hob auf und verwies zur erneuten Entscheidung zurück zum Kammergericht Berlin.

Der BGH befasst sich in dieser Leitsatzentscheidung vornehmlich mit der Frage der Beweislast des Gegenbeweises, wenn der Gläubigerbenachteiligungsvorsatz entsprechend § 133 Abs. 1 S. 2 InsO vermutet wird. Der BGH prägt zudem den Begriff des Handelns mit Anfechtungsrisiko des Anfechtungsgegners bzw. Gläubigers.

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Prämiensparverträge – Die vereinbarte Laufzeit zählt

Der BGH hat sich in einem Urteil vom 14.11.2023 – XI ZR 88/23 einmal mehr mit den Prämiensparverträgen zu beschäftigen gehabt. Der BGH entscheidet in Fortführung seiner Rechtsprechung vom 14.05.2019 – XI ZR 345/18, dass die vereinbarte Laufzeit des Prämiensparvertrages mitentscheidend ist für die Frage, ab wann die Bank ggf. kündigen kann.

Insofern kommt es laut BGH (14.11.2023 – XI ZR 88/23) darauf an, dass sowohl die maximale Bonussparstufe des Vertrages, als auch die ggf. vertraglich vereinbarte Laufzeit erreicht sind. Nur dann kann die Bank, den Prämiensparvertrag regulär kündigen.

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Grundsätze zum Entfall der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehensverträge nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ab 21.03.2016

Der Gesetzgeber hat mit Wirkung zum 21.03.2016 eine Regelung des BGBs auch auf Immobiliendarlehensverträge erstreckt, die zuvor nur für allgemeine nicht grundpfandrechtlich geschlossene Darlehensverträge galt. Dabei geht es u.a. um die Regelung des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese sagt aus, dass die Bank unter bestimmten Bedingungen keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hat, sollte der Darlehensnehmer, der Verbraucher ist, das Darlehen vorzeitig zurückzahlen.

Dem Gesetz nach ist der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

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Keine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank (Saarländisches Oberlandesgericht)

Saarländisches Oberlandesgericht entscheidet zugunsten von Darlehensnehmer. Die Bank hat vorliegend keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil die entsprechenden Formulierungen im Darlehensvertrag nicht hinreichend deutlich im Sinne des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind.

In der Sache ging es um ein Verbraucherdarlehen zur Finanzierung einer Immobilie. Geschlossen wurde der Darlehensvertrag 2017. Die Sollzinsbindung galt bis zum Ende der Laufzeit. Der Darlehensnehmer verkaufte die Immobilie jedoch 2020 und löste das Darlehen samt einer von der Bank verlangten Vorfälligkeitsentschädigung i.H.v. 13.768,05 € ab. Mit der Klage verlangte der Darlehensnehmer diese Vorfälligkeitsentschädigung zurückerstattet.

Die Klage hatte bereits in erster Instanz beim Landgericht Saarbrücken (Az. 1 O 363/20) Erfolg. Das Saarländisches Oberlandesgericht wies in zweiter Instanz die hiergegen gerichtet Berufung der Bank mit Urteil vom 26.01.2023 Az. 4 U 134/21 zurück.

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Vertragsklausel schließt Nutzungsersatz im Falle des Widerrufes aus

BGH bestätigt seine Rechtsprechung, dass im Falle des Widerrufes eines Finanzierungsdarlehns für den Erwerb eines Autos unter bestimmten Umständen von der Bank kein Nutzungsersatz bzw. Zins für das bis dahin in Anspruch und rückabzuwickelnde Darlehen verlangt werden kann.

Der BGH bezieht sich dabei auf seine Entscheidung vom 25.10.2022 – XI ZR 44/22 und die dort vom BGH genannte Vertragsklausel aus dem Darlehensvertrag:

„Widerruft der Darlehensnehmer seine Vertragserklärung innerhalb der Widerrufsfrist, so hat er für den Zeitraum zwischen Auszahlung und Rückzahlung des Darlehens keine Sollzinsen zu entrichten.“

BGH 25.10.2022 – XI ZR 44/22
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